No vaivém da legislação urbanística, as regras para a transformação ou preservação de áreas de São Paulo foram de um extremo a outro repetidas vezes em dois anos. A reviravolta mais recente é o julgamento do TJ-SP (Tribunal de Justiça), que no fim de agosto considerou inconstitucional parte das mudanças.

Um quarteirão na Vila Mariana resume o imbróglio: foi eixo de verticalização até janeiro de 2024, momento em que virou ZPR (Zona Predominantemente Residencial), exclusiva para imóveis de até 10 metros de altura. Voltou a ser área para prédios altos em julho do mesmo ano e, com o novo julgamento, pode retornar às restrições anteriores após o trânsito em julgado da ação.

Hoje, o interior dessa quadra tem características de miolo de bairro, com casas e sobrados distribuídos em vias estreitas e ruas sem saída. A reportagem não encontrou novos alvarás de edifícios na área (de cerca de nove hectares), mas prédio construído em uma das bordas gerou mobilização de parte dos vizinhos recentemente.

Esse miolinho nas proximidades da estação de metrô Vila Mariana está entre os locais da cidade blindados contra a verticalização na revisão da Lei de Zoneamento, concluída em janeiro de 2024. O novo regramento havia descrito quais tipos de quadras deveriam ter restrições mesmo quando próximas de transporte.

O entendimento mudou meses depois, contudo. Em ofício de junho de 2024 a que Folha teve acesso, a secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento, Bete França, indicou a retirada de parte da blindagem de locais em que a prefeitura não havia identificado justificativa para a restrição.

O ofício da secretária da gestão Ricardo Nunes (MDB) foi em resposta ao presidente da Câmara Municipal, Milton Leite (União), que perguntava sobre mudanças no projeto de lei em tramitação.

O texto aprovado na ocasião incluiu também exclusões e alterações de critérios para a blindagem contra eixos. Desse modo, entre outros, passou a permiti-los em:

- quadras em que até 50% do território está inserido em APP (Área de Preservação Permanente), com cursos d'água não canalizados, nascentes ou olhos d'água (brotamento);

- imóveis localizados em vias estreitas quando projeto incluir acesso por rua ou avenida mais larga;

- quadras em que até 30% do território tem remanescentes da mata atlântica;

- quadras com declividade;

- lotes em rua sem saída se tiver frente para outra via.

A reportagem questionou a prefeitura sobre o total de áreas impactadas pela decisão judicial do último mês. A gestão respondeu que faz levantamento sobre quadras afetadas e que toma providências para cumprir a deliberação dos desembargadores.

"As situações apontadas devem ser analisadas conforme a legislação", afirmou. A Câmara e gestão Nunes analisam possibilidade de recorrer.

No ofício, a secretária também admitia que algumas áreas da cidade estavam com zoneamento em branco. Isto é, com regras inconclusivas para altura de prédio, tipo de uso (residencial, comercial e industrial), limite de barulho, proteção ambiental e outras regras regidas por essa lei.

Alterações mais robustas do que os "ajustes finos" anunciados durante a tramitação do projeto foram o principal motivo apontado pelo TJ-SP para considerar o mapa como inconstitucional. Em parte, estão ligadas a emendas de vereadores.

Além disso, algumas modificações foram inscritas diretamente no mapa do substitutivo do projeto de lei. Isto é, não constavam na proposta original, apresentada pela Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente da Câmara em 7 de junho de 2024.

No mapa, não havia indicação das alterações, tampouco pontos de referência (como nomes de ruas e parques). Desse modo, a única forma de saber se um local continuava restrito ou havia virado eixo de verticalização era a comparação visual.

Blindagem

Com o auxílio de inteligência artificial, a reportagem encontrou cinco exemplos de quadras em que a chamada "revisão da revisão", de julho de 2024, revertia a proteção instituída seis meses antes. A classificação mais restritiva será retomada quando a ação que tramitou no TJ-SP não tiver mais recursos possíveis.

Três casos abrangem as proximidades do parque do Ibirapuera, nos distritos Moema, Itaim Bibi e Vila Mariana, e outros dois são na zona leste (Penha e Água Rasa). O mapa impugnado na Justiça abrange mais alterações, não só de eixos, como outros 15 pontos descritos pela Folha.

Uma das áreas envolve cerca de seis hectares na Penha, junto às obras de nova estação da linha 2-verde. O território é indicado para implantação de parque linear, segundo o Plano Diretor, e, por isso, estava demarcado como Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental) antes da "revisão da revisão". É cruzado pelo córrego Rincão, que corre a céu aberto naquele entorno.

Os demais casos identificados são nos perímetros formados pelas ruas:

- Coronel Artur de Paula Ferreira, Gararu, Barra do Peixe e Afonso Braz, no distrito Moema;

- Hermann Teles Ribeiro, Professor Giuliani, João Teixeira da Silva e Capitão Ferraiuolo, no distrito Água Rasa;

- Tabapuã, Joaquim Floriano, Brasília e Doutor Renato Paes de Barros, no distrito Itaim Bibi.

A demarcação como "eixo" dá acesso a incentivos municipais para a construção de prédios altos nas proximidades de acessos a metrô, trem e corredores de ônibus, a fim de aproximar a população dos locais com mais infraestrutura. Esse tipo de zona concentra a produção imobiliária da cidade nos últimos anos.

Mapa retomado tem vazios de zoneamento

Por outro lado, a retomada do mapa anterior resgata o problema que havia originado a "revisão da revisão": áreas sem zoneamento. Isto é, locais com representação cartográfica problemática, que não permitia a identificação da classificação aprovada. Além disso, não houve a demarcação das praças e dos canteiros.

Setor técnico municipal atribuiu parte das dificuldades à baixa resolução do arquivo (imagem em PDF). "Impossibilita a identificação do zoneamento proposto em algumas áreas da cidade", destacou à época.

O total de vazios de zoneamento foi reduzido em uma força-tarefa desde os primeiros meses de 2024, a partir da eliminação de dubiedades com base em outras informações oficiais. Havia alguns tipos de zonas demarcados com o mesmo padrão de cor, por exemplo.

Planilha a que a reportagem teve acesso apontava 109 locais com classificação "inconclusiva", com a indicação de que fossem classificados com a referência "z99_indefinido" nos arquivos. A prefeitura foi questionada sobre balanço mais recente, mas não respondeu.