La brecha en el mercado del alquiler en España no solo se mide por barrios o por metros cuadrados; también importa el perfil del casero. Entre 2019 y 2023, los propietarios con cinco o más viviendas en alquiler encarecieron sus rentas un 13,5% de media, casi el doble que el incremento del 7,2% registrado por los pequeños propietarios con un solo piso en el mercado. La conclusión se extrae de un análisis publicado este jueves por el centro de investigación EsadeEcPol, que ha examinado los datos de Hacienda de más de 780.000 alquileres declarados por personas físicas en España.
El informe demuestra una relación directa entre el número de viviendas que posee un casero y la magnitud de las subidas del alquiler. La escala es progresiva. Así, entre 2019 y 2023, los propietarios con un solo inmueble arrendado elevaron las rentas una media del 7,2%, frente al 8,2% de quienes tenían dos y al 9,8% de aquellos con tres casas. En el caso de los propietarios de cuatro pisos, el incremento fue del 9,5%. Y es a partir de los cinco inmuebles cuando la subida se acentúa hasta alcanzar el 13,5%, casi el doble que entre los caseros con una sola vivienda. Los datos apuntan así a una tendencia clara: cuanto mayor es la cartera inmobiliaria del propietario, mayor es el aumento de la renta que aplica a sus inquilinos.
Como los multipropietarios han ido encareciendo sus rentas a un ritmo mayor que los que disponen de un solo piso, la diferencia de precios en el alquiler también se ha ido ampliando. En 2019, la brecha entre ambos perfiles era de apenas un 2,4%. Cuatro años más tarde, la diferencia se había triplicado. El incremento desmesurado de precios se produce en el momento de la firma de un nuevo contrato, ya sea por el cambio de inquilino o por el vencimiento del acuerdo. Ahí se aprecia con claridad la diferencia de precios. En esa situación, los pequeños caseros subieron la renta un 3,8% de media, mientras que los dueños de varias casas aplicaron un incremento medio del 5,2%. La diferencia porcentual puede parecer pequeña, pero tiene un efecto directo en el bolsillo del inquilino. Por ejemplo, para un piso de 800 euros mensuales, la primera subida supondría 30 euros más al mes, mientras que, en el caso de aplicar la segunda, se elevaría a 41,60 euros.
Para descartar que la diferencia fuera consecuencia de las características de las viviendas —un mayor tamaño o mejor ubicación, por ejemplo—, el estudio comparó pisos equivalentes dentro de un mismo barrio. El resultado se mantuvo. Es decir, incluso con la misma superficie, antigüedad del edificio y duración del contrato, se observa que los multipropietarios suben más los alquileres. Para confirmarlo, el investigador al frente del estudio, Jorge Galindo, siguió la evolución de aproximadamente 196.000 casas a lo largo del tiempo. La conclusión fue la misma; con un repunte de hasta un 4% más que si el inmueble hubiera pertenecido a un pequeño casero.
La diferencia tampoco se explica por el dominio de un mercado local. Si los grandes propietarios pudieran imponer sus condiciones por el control de una zona, cabría esperar que cobraran alquileres más altos allí donde tienen más inmuebles. Pero los datos apuntan en la dirección contraria. En concreto, quienes concentran sus propiedades en un mismo barrio cobran, de media, casi un 4% menos que otros caseros. Por contra, quienes las tienen repartidas entre distintas ciudades o regiones suelen cobrar casi un 3% más de alquiler.
El informe apunta a que la razón de fondo es el perfil del casero. Aquellos que tienen una sola vivienda suelen dar más importancia a la estabilidad de los ingresos y a mantener como inquilino a alguien de confianza. En la mayoría de los casos, el piso ha sido heredado o es una antigua residencia familiar, por lo que no lo consideran un activo financiero. La lógica cambia cuando se trata de una cartera de varios inmuebles. Al repartir el riesgo de impago entre distintas propiedades, los caseros asumen con normalidad el cambio de inquilinos y priman su rentabilidad, ya que los pisos han sido comprados de forma deliberada como una inversión.
Pese a su innegable rol en el encarecimiento de los alquileres, el estudio sostiene que los multipropietarios no explican por sí solos la escalada registrada en los últimos años. Su forma de fijar los precios representa alrededor del 18% del repunte entre 2019 y 2023. Es decir, 1,6 puntos de los 8,8 que subió la renta media en la muestra analizada. El resto responde a la propia revalorización del parque, provocada por el desajuste entre la fuerte demanda y la insuficiente oferta en el mercado.
Con este resultado, el estudio cuestiona la eficacia de la ley estatal de vivienda y, en particular, del uso de las zonas tensionadas para limitar los alquileres por municipios. El texto se aprobó en mayo de 2023 y las primeras áreas de precios controlados empezaron a aplicarse en Cataluña en marzo de 2024, por lo que quedan fuera del ámbito temporal del análisis. Pero este considera que la norma no tiene en cuenta el comportamiento diferencial de los propietarios. Además, insiste en que recurrir a la congelación forzosa de los precios conlleva el peligro de “retraer oferta e introducir inseguridad jurídica”, provocando que muchos propietarios decidan retirar sus pisos del mercado de alquiler.
Para moderar las subidas sin ahuyentar la oferta, el estudio propone reducciones fiscales del IRPF para los caseros que acepten renovar los contratos con incrementos moderados de la renta. La otra sugerencia pasa por establecer garantías públicas o seguros de impago automáticos que reduzcan el riesgo percibido por los propietarios.
