Los barrios de mayor renta del país y los distritos con mayor dinamismo turístico suelen concentrar una mayor proporción de contribuyentes que declaran en su IRPF ingresos por el alquiler de inmuebles. En algunas de las urbanizaciones más acomodadas y exclusivas del país, aproximadamente una de cada tres personas perciben rendimientos inmobiliarios. Dos ejemplos llamativos de Madrid son Fuente del Fresno (San Sebastián de los Reyes) y La Moraleja (Alcobendas), donde los porcentajes de caseros alcanzan el 39% y el 36%. La proporción también supera con holgura el 30% en otros barrios acomodados como Pla del Remei (Valencia), Ciudalcampo (San Sebastián de los Reyes) o Pedralbes-Sarriá y Vallvidrera-Tibidabo i Les Planes (Barcelona), en los que la renta media total por contribuyente supera los 100.000 euros.
Los datos proceden de la estadística de declarantes del IRPF en los mayores municipios de España y por código postal, publicada recientemente por la Agencia Tributaria con información de todo el territorio, salvo el País Vasco y Navarra, que cuentan con sistemas fiscales propios. La misma tendencia de los barrios más acaudalados se observa a escala municipal. Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte y Villaviciosa de Odón son algunas de las localidades madrileñas con mayor capacidad económica. En ellas, casi tres de cada diez declarantes del impuesto sobre la renta reconocen ingresos procedentes del alquiler inmobiliario. Una proporción similar se da en Matadepera y en Sant Just Desvern (Barcelona), también conocidos por los altos ingresos de sus habitantes. Junto a los municipios más pudientes aparecen también localidades con una intensa actividad turística, donde los alquileres vacacionales pueden contribuir a elevar la proporción de declarantes con ingresos inmobiliarios. Es el caso de Valldemossa (Baleares) o Frigiliana (Málaga).
En el extremo opuesto, la diferencia con las zonas más pobres es abismal. El distrito de Torreblanca, en Sevilla, es el barrio con menor renta media del país, apenas 11.560 euros anuales por declarante. Allí, solo un 0,4% de los contribuyentes registran ingresos inmobiliarios. Por su parte, a nivel municipal, las localidades con unos niveles de ingresos más bajos concentran aproximadamente un 3% de contribuyentes con este tipo de rendimientos. En España, la media se sitúa en el 13%.
Los datos de Hacienda atribuyen estos ingresos al domicilio fiscal del propietario y declarante del impuesto, no a la ubicación del inmueble alquilado. Es decir, alguien que resida en una zona acomodada de Madrid declara en su código postal por los rendimientos del alquiler que recibe de un inmueble que puede estar situado en cualquier otra zona de España, explican fuentes tributarias. Los datos reflejan las declaraciones, no las personas físicas u hogares. Por tanto, un matrimonio que presenta la declaración conjunta figura como una única unidad.
La categoría de rendimientos del capital inmobiliario que incluye la estadística reúne modalidades de alquiler muy distintas entre sí. Incluye desde el arrendamiento de vivienda habitual hasta los pisos turísticos y los alquileres de temporada, además de locales, oficinas, garajes y trasteros. La muestra deja fuera, en cambio, las viviendas turísticas explotadas como actividad económica formal, así como los inmuebles propiedad de empresas y de personas que viven fuera de España, que tributan por el impuesto sobre sociedades y el impuesto sobre la renta de no residentes, respectivamente.
La estadística permite aproximarse al rendimiento que obtiene el propietario y muestra las grandes diferencias que hay entre unas zonas y otras. Esta cifra se obtiene tras descontar del dinero cobrado los gastos deducibles ―como el IBI, la comunidad, los intereses hipotecarios o las reparaciones, en el caso de una casa― y aplicar las reducciones fiscales previstas por la ley. De media, en el conjunto de los municipios analizados, el rendimiento neto reducido equivale al 38% de los ingresos brutos de los propietarios. En cifras medias, los arrendadores reciben casi 4.000 euros anuales limpios al año, frente a casi 13.000 euros brutos.
La diferencia entre ambas cantidades depende en buena medida de la modalidad de arrendamiento. Las viviendas destinadas a residencia habitual del inquilino disfrutan de reducciones fiscales sobre el rendimiento neto que oscilan entre el 50% y el 90% para los contratos sujetos a la actual ley de vivienda, o que alcanzan el 60% en los contratos anteriores. Es decir, por norma general, al menos la mitad de las ganancias no pasan por el fisco.
En cambio, los alquileres turísticos, los arrendamientos de temporada y los de locales o garajes no cuentan con estas bonificaciones. Como consecuencia, dos alquileres con los mismos ingresos brutos pueden dejar cantidades muy distintas en la declaración del IRPF. Así, el vacacional o comercial suele registrar un rendimiento neto mayor que el arrendamiento residencial de larga duración, ya que, en el caso de la vivienda habitual, buena parte del dinero no contabiliza en la estadística (aunque es igualmente una ganancia para el propietario).
Esta diferencia de tratamiento ayuda a explicar por qué las localidades costeras con una elevada actividad turística presentan una proporción entre el rendimiento neto y los ingresos brutos muy superior a la media. En Pollença (Mallorca), el rendimiento neto alcanza el 56% de lo cobrado. La proporción también supera ampliamente el promedio estatal, del 38%, en otros destinos turísticos como Marbella (48%) y Málaga (44%). En cambio, desciende al 34% en Madrid y al 32% en Barcelona, donde priman los alquileres de vivienda habitual.
Las cuantías medias declaradas también destacan en los municipios turísticos y en los de mayor renta del país, donde se presupone que los propietarios tienen casas más caras o una cantidad de inmuebles mayor. Entre los grandes municipios, Marbella encabeza la clasificación por rendimiento neto medio de ingresos del alquiler, con 7.221 euros anuales, seguida de Palma (6.550 euros) y Pozuelo de Alarcón (6.139 euros). También registran cifras llamativas un sinfín de localidades del archipiélago balear, como Santa Eulària des Riu, Ariany, Pollença, Santanyí o Sóller.
La estadística también revela rendimientos medios elevados en pequeños municipios del interior, como Torrecillas de la Tiesa (Cáceres), Alcalá del Júcar (Albacete) o Escatrón (Zaragoza). Asimismo, varias localidades rurales de Burgos, Ourense o Salamanca registran una proporción de declarantes con ingresos por alquiler superior a la media. Estas cifras se salen de la tendencia general y son puntuales, como ocurre en muchas estadísticas. Según explican las fuentes tributarias, son excepciones que pueden responder a casos concretos, como arrendamientos de naves industriales o fincas en entornos rurales, o que un contribuyente que obtiene rentas elevadas del alquiler tenga allí su residencia.
